Wynajem studenckiego mieszkania lub pokoju –  jak zabezpieczyć swoje interesy? + wzory umów

Czas wakacji, a przede wszystkim zbliżający się wrzesień to okres zintensyfikowanych poszukiwań pokoi oraz mieszkań. W większości miast, liczba dostępnych mieszkań i pokoi, zróżnicowanych tak ze względu na cenę, jak i na standard, jest stosunkowo duża. Jedna jednak kwestia jest dla każdego z nich wspólna –konieczność zawarcia stosownej umowy. Bardzo często zdarzają się sytuacje, w których usłyszeć możecie: „nie podpisujmy umowy, czynsz będzie mniejszy, ponieważ nie będę musiał rozliczać najmu” lub „umowę podpisałam na siebie, ale dogadałam się z właścicielami, że znajdę osoby do pokoi”. W każdym z tych przypadków powinna się w głowie zapalić czerwona lampka. Jedynie umowa może bowiem właściwie zabezpieczyć Wasze interesy w zakresie najmu mieszkania czy pokoju. Właściwe jej sformułowani zagwarantuje natomiast stabilność czynszu, dochodzenie roszczeń, możliwości wypowiedzenia, jak również da gwarancję bezpieczeństwa dla rzeczy wniesionych do mieszkania.
Każda z umów (bez względu czy chcecie wynająć pokój czy całe mieszkanie) powinna zawierać stałe, najważniejsze i niezbędne elementy, na których uregulowanie powinniście zwrócić uwagę. Stronami umowy są wynajmujący/podwynajmujący, a więc właściciel bądź osoba uprawniona do podnajmu oraz najemca/podnajemca – czyli Wy. Aby prawidłowo oznaczyć strony umowy, będące osobami fizycznymi, podaje się imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego oraz numer PESEL. W tak samo dokładny sposób należy określić przedmiot umowy czyli mieszkanie bądź pokój (podać jego adres/powierzchnię).
Czas na który zawierana jest umowa. Nieprawdą jest, że najbezpieczniejsze są umowy zawierane na czas oznaczony tzn. np. na okres 10 miesięcy roku akademickiego. Dlaczego? Dlatego, że umowę na czas nieoznaczony można wypowiedzieć zawsze z zachowaniem albo terminów określonych w umowie albo terminów ustawowych (art. 673§ 1 i 2 kodeksu cywilnego) natomiast umowa na czas oznaczony może być wypowiedziana wyłącznie w przypadkach określonych w jej treści (art. 673 § 3 kodeksu cywilnego). Zatem w momencie, w którym decydujecie się zawrzeć umowę na czas ściśle oznaczony, musicie pamiętać, aby zawrzeć w jej treści każdą sytuację, która może spowodować wypowiedzenie umowy. Warto w tym przypadku podkreślić, że jeżeli podpiszecie umowę np. na 9 miesięcy, a po tym czasie okaże się, iż chcecie nadal mieszkać w tym samym miejscu to nie ma konieczności aneksowania takiej umowy bowiem automatycznie, w świetle prawa, zostanie ona przedłużona na czas nieoznaczony w sytuacji, w której wciąż na niezmiennych warunkach będziecie korzystać z mieszkania/pokoju za zgodą wynajmującego.
Kolejnym istotnym – o ile nie najistotniejszym – elementem każdej umowy jest wysokość czynszu i jej zmiana. Nie można bowiem zapominać o bardzo ważnym aspekcie dotyczącym ewentualnych  zmian czynszu– w szczególności w zakresie podwyżek oraz „obniżek” na czas wakacyjny (gdy nie korzystacie z mieszkania czy pokoju). Samo zawarcie umowy najmu na czas oznaczony nie gwarantuje, że w trakcie jej obowiązywania nie dojdzie do zmian wysokości czynszu. Aby mieć pewność, że cena nie ulegnie zmianie trzeba wprost, w umowie, wyłączyć uprawnienie wynajmującego do możliwości zmiany wysokości czynszu bądź uzależnić każdą zmianę w tym zakresie od zgody najemcy. W braku postanowień umowy najmu odnoszących się do zmian wysokości czynszu wynajmujący, w każdym czasie, będzie miał możliwość zmiany wysokości czynszu. Pamiętać również należy, żeby oprócz czynszu wyszczególnić dodatkowe opłaty jakie się w nim mieszczą bądź jakie będziecie ponosić jako najemcy (np. opłaty za prąd, wodę, c.o., internet) albo zawrzeć klauzulę, iż opłaty te wchodzą w skład czynszu. Ważne jest także uregulowanie czasu płatności. Czynsz jest bowiem co do zasady płatny na zasadach określonych w umowie, a jeżeli takowych brakuje, wówczas czynsz powinien być płacony z góry zgodnie z postanowieniami kodeksu cywilnego czyli  gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony należy płacić miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
W kwestii pieniędzy i należności podkreślić trzeba, że jako najemcy nie ponosicie także odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące normalnym następstwem jej prawidłowego używania.
Umowa powinna zawierać, oprócz dokładnego adresu i opisu mieszkania/pokoju, także dokładne wyszczególnienie całego wyposażenia (sprzęty, meble oraz ich stan) – najlepiej dokonać tego bezpośrednio w jej treści bądź w integralnym załączniku np. protokole odbioru/przekazania mieszkania/pokoju.
Zawarcie umowy najmu może wiązać się z koniecznością zapłaty kaucji – należy jednak pilnować, aby informacja taka zawarła się w umowie bądź jeżeli wpłacacie kaucję przed zawarciem umowy aby wynajmujący potwierdził, iż pieniądze wpłacone zostały pod tytułem kaucji za dane mieszkanie/pokój wraz z informacją, że pieniądze otrzymał oraz w jakiej dacie.
Jeżeli wynajmujecie mieszkanie w kilka osób pamiętajcie, aby każdy z Was był wyszczególniony w umowie. Jeżeli zaś podpisujecie umowę sami.. ALE do części pokoi zamierzacie znaleźć kolejne osoby musicie pamiętać, aby w podpisywanej umowie przewidziana została możliwość podnajmu poszczególnych części mieszkania osobom trzecim. Bez takiej zgody, z każdą kolejną osobą trzeba będzie aneksować umowę bądź zawierać nową. Natomiast udostępnienie lokalu mieszkalnego do korzystania innym osobom, bez wiedzy i aprobaty wynajmującego, stanowi jedno z  naruszeń kontraktu i może stanowić podstawę do wypowiedzenia najmu. Dodatkowo pamiętać należy o odpowiedzialności solidarnej za szkody i zwłokę w zapłacie czynszu. Aby znieść solidarną odpowiedzialność – co istotne w szczególności wynajmowania mieszkania bądź pokoju w mieszkaniu z nieznanymi wcześniej osobami –  najlepiej w umowie dokonać podziału czynszu na poszczególne części należne od każdego ze współnajemców (czyli dokładnie określić czynsz i udział w opłatach dla każdego z osobna). Brak jakichkolwiek wzmianek na ten temat skutkować będzie niekorzystną i ryzykowną dla najemców odpowiedzialnością solidarną.
Wydanie mieszkania/pokoju powinno odbyć się po podpisaniu przez obie strony protokołu zdawczo-odbiorczego, o którym wyżej wspomniano. Również  po ustaniu umowy najmu należy sporządzić protokół tzw. protokół odbiorczy potwierdzający zwrot przedmiotu najmu. Jak wskazuje przepis art. 6c ustawy o ochronie prawa lokatorów – przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
W załączeniu do niniejszego artykułu przekazujemy dwa podstawowe wzory umów, które możecie zawrzeć albo w momencie wynajmu mieszkania bezpośrednio od właściciela (wzór umowy najmu) albo w sytuacji podnajmu pokoju od osoby, która właścicielem nie jest (wzór umowy podnajmu). Oba wzory należy dostosować do własnej sytuacji – jeżeli wynajmujecie pokój od właściciela skorzystajcie z jednego ze wzorów dokonując odpowiednich zmian.
Umowa najmu mieszkania – WZÓR – PSRP
Umowa PODNAJMU pokoju – WZÓR – PSRP